Zmiany na rynku, rosnąca inflacja, a obecnie także wojna za naszą wschodnią granicą, wpływają na decyzje ekonomiczne podejmowane przez najważniejsze organy państwowe w tym KNF i Bank Centralny. Jedną z nich jest zmiana bufora zmienności stopy procentowej, którą banki biorą pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej osób zaciągających kredyty hipoteczne.
Co to w praktyce oznacza dla klientów? Czy obawy związane z wojną doprowadzą do ostudzenia rynku kredytów hipotecznych, a możliwość ich otrzymania będzie zarezerwowana tylko dla tych z dużym zapasem zdolności kredytowej?
Biorąc pod uwagę obecne uwarunkowania na rynku kredytów hipotecznych organ nadzoru zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały bufor na zmianę poziomu stopy procentowej wyższy o 5 pp.
Kiedy zaczną obowiązywać zmiany?
UKNF oczekuje na dostosowanie się banków do wskazanych powyżej zaleceń bez zbędnej zwłoki i nie później niż do końca marca 2022 r. oraz poinformowanie organu nadzoru o podjętych w tym zakresie działaniach w terminie do dnia 05.04.2022 r.
Oznacza to, że zalecenia te powinny być wdrożone do wszystkich wniosków rejestrowanych w bankach od 1 kwietnia 2022 r. włącznie.
Oprócz powyższej zmiany, KNF nakłada stosowanie maksymalnego wskaźnika DTI w wysokości 50% (przy dochodach poniżej średniej krajowej max 40%).
"Debt to Income" jest to dług do dochodu. W odniesieniu do kredytów hipotecznych rozumie się go jako współczynnik sumy wszystkich zobowiązań do bieżącej kwoty dochodu netto. Dotychczas wynosił on przy dochodach poniżej średniej krajowej 50%, z kolei przy dochodach przekraczających średnią krajową – 65%.
Co oznacza dla klientów zmiana Rekomendacji S?
Dotychczas banki przyjmowały już pewien bufor na zmianę WIBOR. Zmiana Rekomendacji S wprowadza poziom minimalny buforu +5% do WIBOR. Zdolności kredytowe będą mniejsze, ale nie tak drastycznie jak niektórzy przewidują, bo zmiana nie jest z 0% na 5%, a zakłada podwyższenie z przyjmowanych obecnie wartości do 5%. Podobnie wygląda kwestia DTI - które już obecnie, w niektórych bankach wynosiło właśnie 50% - zauważa Adam Kasperski Dyrektor Departamentu Kredytowego Phinance.
Z pewnością o kredyt będzie trudniej. Skalę problemu trudno oszacować, ale eksperci przewidują, że zdolność kredytowa może obniżyć się nawet do 30 % w niektórych bankach. Oznacza to, że klient, który jeszcze w lutym 2022 r. mógł otrzymać 500 tys. złotych kredytu, od kwietnia będzie mógł liczyć na pożyczkę w wysokości maksymalnej od 350 tys. złotych.
W problemowej sytuacji będą z pewnością te osoby, których zdolność kredytowa już dziś była liczona co do złotówki i posiadające niski wkład własny. Te osoby będą musiały zrezygnować z zakupu nieruchomości, zadowolić się mniejszym kredytem, szukać dodatkowego kredytobiorcy lub rozważyć inne formy finansowania.
Adam Kasperski, Phinance
Czy to koniec boomu na kredyty?
Zmiany na rynku mieszkaniowym z pewnością spowodują pewne zawahanie konsumentów myślących o zakupie nieruchomości. Banki już dziś prognozują spadek nowo udzielanych kredytów hipotecznych od kilku do nawet 40 %.
Jednak jak zauważa Adam Kasperski – wraz ze wzrostem stóp procentowych, spadają marże banków – co może otworzyć możliwość refinansowania kredytu.
Wojna za naszą wschodnią granicą pokazała także płytkość naszego rynku najmu mieszkaniowego. Zgodnie z danymi serwisu Oto dom – w związku z emigracją, liczba wolnych lokali mieszkalnych w Polsce spadła w ciągu dwóch tygodni o kilkadziesiąt procent.
Z danych wynika, że ceny wynajmu mieszkań gwałtownie rosną. W marcu w Warszawie wzrost cen sięgnął 7%, we Wrocławiu – 16%, a w Poznaniu – 22%. W większości dużych miast mówimy o wzroście rzędu 10-15 zł za każdy metr wynajmowanego mieszkania. Mimo wzrostu cen, możliwość wynajmu lokalu jest znacznie ograniczona, ze względu na ogromny popyt.
Jeśli ten trend się utrzyma, zainteresowanie zakupem lokali mieszkalnych na wynajem znów będzie rosło.
Klientom myślącym o zakupie nieruchomości radzimy kontakt z ekspertem kredytowym, który nie tylko pomoże wyliczyć zdolność kredytową, ale także stworzy koncepcję i wesprze w procesie wyboru banku, który kredytu udzieli. W obliczu zmian na rynku, które mogą jeszcze w tym roku przynieść poważne przetasowania mikro i makroekonomiczne, ma to szczególne znaczenie dla bezpieczeństwa finansowego klientów - dodaje Adam Kasperski z Phinance.
