Ostatnie miesiące w segmencie kredytów hipotecznych to niekończąca się dyskusja czy WIBOR w jakiejkolwiek formie jest uczciwą stawką składnika nominalnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Moment przełomowy dla rynku już właśnie nastał, gdyż Kancelaria Radosław Górski i Wspólnicy przekazała, że otrzymano przełomowe orzeczenie Sądu Okręgowego w Katowicach. "Złotówkowy kredyt hipoteczny został całkowicie pozbawiony WIBOR-u. Dzięki temu rata tego kredytu zmniejszy się z blisko 6,7 tys. do 1,7 tys. zł", podała kancelaria. Warto podkreślić, że jest to dopiero orzeczenie na czas trwania procesu, a nie ostateczna decyzja sądu, jednak daje ona pewną nadzieję wielu kredytobiorcom.
”Sąd wydający postanowienie w pełni podzielił stanowisko naszej kancelarii, z którego wynika, że umowa kredytu musi zostać pozbawiona stopy referencyjnej WIBOR, z dwóch przyczyn: bank nieprawidłowo poinformował konsumenta o ekonomicznych konsekwencjach zmiany wysokości oprocentowania oraz o faktycznej skali nieograniczonego ryzyka związanego ze zmienną stopą procentową, wadliwy jest sposób ustalania oprocentowania umownego w oparciu o stopę referencyjną WIBOR”.
podkreśla Kancelaria Radosław Górski i Wspólnicy.
WIBOR - o co chodzi?
Całość wyznacza się w ujęciu rocznym — po uprzednim odrzuceniu skrajnych wartości. Od początku 2022 roku i ciągłego wzrostu stóp procentowych, które realnie przekładają się notowania WIBOR trwa rządowa dyskusja co dalej z tym wskaźnikiem i czym go zastąpić, aby ulżyć nowym kredytobiorcom oraz obecnym, którzy posiadają już kredyty hipoteczne. Na dzień dzisiejszym zgodnie z zapowiedzią premiera Mateusza Morawieckiego od 01.01.2023 w ramach tarczy antykryzysowej dla kredytobiorców ma go zastąpić wskaźnik WIRON.
Wypada zatem zrozumieć co to zmieni na rynku oprocentowania kredytów hipotecznych. Pracę rozpoczęła spółka córka warszawskiej giełdy, tj. GPW Benchmark, której zadaniem było znalezienie najlepszego, alternatywnego wskaźnika względem WIBOR-u, którego publikacje mają być wygaszone z końcem 2022 roku. Jedną z propozycji GPW Benchmark był WIRD, którego nazwę zmieniono na WIRON. Co on zatem oznacza?
- banki,
- instytucje finansowe,
- duże przedsiębiorstwa.
Zgodnie z informacjami przekazanymi przez GPW Benchmark WIRON wejdzie na miejsce WIBOR-u wskaźnik, na podstawie którego liczone będzie oprocentowanie kredytów. Indeks referencyjny WIRON jest kalkulowany na bazie danych transakcyjnych o terminie zapadalności O/N, czyli na oprocentowaniu depozytów overnight. Pod uwagę brane są stawki overnight z danego okresu, następnie obliczany jest zaś procent składany z poszczególnych dni.
W skład rynku referencyjnego indeksu WIRON, biorąc pod uwagę perspektywę Procedury Przekazywania Danych, wchodzą transakcje 9 podmiotów przekazujących dane z innymi instytucjami kredytowymi, instytucjami finansowymi oraz pozostałymi instytucjami finansowymi, które można określić wspólnym mianem instytucji finansowych, a także z dużymi przedsiębiorstwami.
W praktyce na dzień dzisiejszy oznacza to mniej więcej spadek aktualnego zmiennego nominalnego oprocentowania kredytu o 1% a tym samym zwiększenie zdolności kredytowej przyszłych kredytobiorców już od stycznia 2023 przynajmniej wg zapowiedzi rządzących.
Reasumując niezależnie od wskaźnika nadal poruszamy się wokół zmiennego oprocentowania kredytów hipotecznych narażonych na ryzyko zmienności i tym samym wzrostów lub spadków wysokości rat, które w tej sytuacji zawsze będą uzależnione od inflacji, wzrostu bądź spadku PKB czy też innych czynników ekonomicznych. Idealną sytuacją byłoby zatem zastosowanie najprostszego rozwiązania stałego oprocentowania korzystając z rynku skandynawskiego, gdzie z góry wiemy jak będzie wyglądało oprocentowanie kredytu hipotecznego niezależnie od koniunktury przez cały okres trwania naszego zobowiązania. Natomiast zmiana wskaźnika stałego oprocentowania następuje tylko i wyłącznie w przypadku zawierania nowych umów kredytowych co obserwujemy właśnie na rynku brytyjskim.
Niezależnie od sytuacji, zmiany będą musiały dotyczyć istniejących już oraz przyszłych kredytobiorców ułatwiając im dostęp do rynku mieszkaniowego lub normalną względem budżetu obsługę istniejącego zadłużenia. Tym samym posiadając dzisiaj zdolność kredytową, mając możliwość zakupu nieruchomości ora wykorzystując sytuację rynkową do negocjacji z deweloperem nadal warto kupić swoje wymarzone mieszkanie lub dom. Zanim zdecydują się Państwo na taki krok warto zweryfikować swoją zdolność kredytową oraz możliwe najbardziej atrakcyjne opcje nie tylko na dzisiaj, ale w dłuższej perspektywie z doradcą finansowym.
Albert Opoka
Senior Partner Phinance S.A.
Kierownik Biura
Doradca Finansowy
